DavidBowman escribió:Está claro que un 20% de devaluación (no solo por la devaluación en si misma, sino también por efectos colaterales como caída de demanda) puede frenar el crecimiento de precio en dólares, o incluso hacerlo retroceder levemente, difícilmente más de un 5% si esto queda acá. En los 80 con inmuebles muy sobrevaluados, se necesitó una mega devaluación de más del 200% para que cayeran en un 75% aprox.(1/4), y tardaron mucho en recuperar valores "razonables". En el 2002, con inmuebles que no estaban tan sobrevaluados como 20 años antes, con una devaluación que en su pico fue de casi 300% (de 1 a 4), los precios cayeron máximo un 66% aprox (1/3), aunque en zonas premium fue menos, y los precios recuperaron bastante rápido, y se efectuaron muy pocas operaciones a precios bajos. Hoy los precios no alcanzan todavía los de principios de los 80 con 35 años de inflación en dólares a cuesta, tan sobrevaluados no están, y como algo de memoria el mercado tiene, quizás si volvemos a tener una devaluación brusca del orden de 200% a 300% quizás caerían un 50% los valores en dólares, pero con muy muy poca convalidación por parte de vendedores y con muy muy rápida recuperación (recuperación no a los valores de hoy, eso seguramente lleve tiempo, pero sí recuperación muy rápida a valores tal vez de un 20% menos que los actuales). Salvo el tema de los UVA, ahí dependerá de cómo se resuelva y cómo lo manejen los bancos, si cae todo el esquema UVA y los bancos salen a liquidar a tontas y a locas, puede ser que haya más caída y muchas operaciones pero por el lado de la ejecución de hipotecas. Devaluaciones comparativamente chicas y dilatadas en el tiempo, lo más que harán será frenar la tendencia ascendente o a lo sumo iniciar una tendencia decreciente pero de pendiente muy muy leve.
Comparto bastante lo que decís, sólo que el rango de calidad y precios altos, con poco o nada de hipoteca, es el más propenso a sufrir una caída. De hecho, venís de una década dónde los inmuebles se hacían para encajárselos a "inversores". Ahí desde mi punto de vista, hay una saturación, como ocurre con el tema countries. Pero al resto es más difícil, perderá pero no mucho. Además, la nueva reglamentación de los UVA al comprador le facilita extender el pago a 30 o 35 años para no verse ejecutado, seguramente va a terminar pagando carísimo pero andá a explicárselo a un laburante común y corriente, que por si fuera poco, qué chances tiene de comprar una propiedad que no sea con una hipoteca? Ninguna o tiene que comprar en Virrey del Pino, Marcos Paz o El Pato-Berazategui, dónde el tema movilidad para el laburo está al horno.