21ale21 escribió:Lo de mantener inmuebles como renta es un tema cultural que se va diluyendo ante la realidad de los gastos y del tratamiento impositivo, que aunque no se le de bola, se pueden poner pesados y tenes que ponerte en regla, si no lo hacen es para no meter mas quilombos de los que hay, pero que pueden...pueden. En este pais si tenes dos departamentos y alquilas, son un potentado pasible de ser reventado a impuestos Pero si tenes bonos exentos de todo tipo de impuestos nadie te jode. Para mi la opcion es obvia
Son ciclos. Tampoco podemos proyectar que la renta financiera será eternamente exenta.
A mi no me parece una buena decisión comprar departamentos residenciales para renta. Yo me quedo con inmuebles de usos múltiples y oficinas de locación premium. Pero claramente ambos requieren una inversión mucho mayor a la de un departamento para alquiler. Su flujo también es mejor y más estable, como también disminuye la vacancia. Lo que me gusta de la vivienda/lote de usos multiples, ej. una casa en un ubicación céntrica, es que puede usarse para vivienda, para renta comercial, para explotación vía franquicias, para emprendimiento comercial, etc. El uso es adaptable según lo que más convenga.
Nicklaus escribió: Mis viejos tiempos tienen un depto con buena renta neta en relación al valor del mismo.
Sin embargo estos 2 últimos años la misma va a ser muy baja por
1) año pasado vacancia de casi 3 meses por salida de inquilino y nuevo alquiler
Este año y fin del anterior expensas súper extraordinarias por corte general de gas en el edificio que implica cambios cañería general, adecuaciones de las unidades, actualización de planos de conexiones de gas y ver si internamente no hay fugas.
Mínimamente son 50 unidades a arreglar entre $25.000 con método nuevo a $50.000 método tradicional por unidad para conectar gas en forma individual.
O sea arriba de un palo tranquilamente para el consorcio.
Con estas cosas la renta del inmueble se va al tacho más tener que ir a asambleas, seguimiento de que vayan a tu unidad a reparar, el inquilino que pute a
Varios varios, dan ganas de reventarlo y ponerlo en bonos
Pero prima el criterio de no poner todo patrimonio en activos financieros.
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Conozco todos los casos mencionados y los viví muchas veces. Se de juicios millonarios a consorcios por haber muerto un habitante del edificio debido a fallas de seguridad del asensor (y el seguro solo cubría una parte) también hace unos años explotó un piso entero por fuga de gas de un edificio donde teníamos un depto en renta. (corte de gas y todo lo que le sigue). Incendios en deptos rentados, robos a mano armada con el consecuente problema que se genera con el locatario, etcétera.
Ahora la pregunta es la siguiente. Cuando las variables económicas se compliquen, cuando se avecine una crisis local. Dormirá tranquilo el que tiene todo en activos financieros? O lo hará mejor el que distribuyó el riesgo según sus posibilidades de capital?
